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賃料鑑定評価手法について新規賃料鑑定評価手法

新規賃料鑑定評価手法

新規賃料とは?
新規の賃貸借契約時に決められる賃料のこと。多数の市場参加者が多数の物件を選択できる市場環境の中で、借し手と貸り手の合意により成立します。

新規の賃貸借契約時に決められる賃料を求める評価手法として、
費用性に着目した『積算法』、
市場性に着目した『賃貸事例比較法』、
収益性に着目した『収益分析法』があります。

評価手法 評価方法 試算賃料 着眼点
積算法 原価方式 積算賃料 費用性
賃貸事例比較法 比較方式 比準賃料 市場性
収益分析法 収益方式 収益賃料 収益性

積算法

積算法とは、『費用性』に着目し、その建物がどれほどの費用を投じて建てられたかを基に賃料を算定する方法です。
その物件の費用に注目し、投資額を元に、何年で回収したいからいくらに設定する、というやり方です。

不動産の価格時点での基礎価格に期待利回りを乗じて得た額にその不動産の賃貸借等の継続のために通常必要な諸経費を加えて求める手法であり、この手法で得た試算賃料を積算賃料という。
なお、基礎価格、期待利回り、必要諸経費等の把握が前提となります。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、『市場性』に着目し、どれほどの賃料で市場取引されているかを基に、賃料を算定する方法。
似たような立地条件の似たような建物と比較して算出するので、比較できるような物件が多数ある住居向けのマンション向き。

賃料算出の手順は、多くの賃貸事例を収集・選択し、これらの実質賃料について、事情補正、時点修正を行い、なおかつ、地域要因、個別的要因を比較考慮して求める手法です。実際実質賃料とは定期的に支払われる支払い賃料のほかに、契約に当たり授受された一時金の運用益、償却額を含むものです。

収益分析法

収益分析法とは、『収益性』に着目し、その物件を利用することにより、どのくらいの利益を生み出すことができるかを基に、賃料を算定する方法。
もしここに新しくお店を出したら、どれくらい売上が上がってどれくらい利益が出るはずだから、これぐらいの家賃は取っても良いはずだ、という仮説に基づく設定です。

対象不動産が将来生み出すであろう純収益の価格時点における現価の総和をもってその不動産の価格とする手法であり、これは不動産の純収益を適正な還元利回りで還元することによって求めます。

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