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コスト削減のための「賃料交渉術」準備編適正賃料の求め方

減額請求額は賃借物件から求める方法が一般的です

まずは適正賃料についておさらいしておきましょう。

「適正賃料」とは?
適正賃料とは?

減額請求額の求め方をご紹介します。
複雑な計算をせず、貸主が分かりやすいよう配慮しましょう。
例えば、下記のような求め方が一般的です。

賃借物件の価格経済事情の変動

賃借物件の価格から求める方法

賃料算出の基本は、賃借物件の価格です。

過去の価格
物件価格 年間の賃料収入 利回り
土地 1億5,000万円
建物 5,000万円
合計 2億円
1000万円/年 5%/年

現在の価格
物件価格 年間の賃料収入 利回り
土地 7,500万円
建物 2,500万円
合計 1億円
1000万円/年 10%/年

賃料減額請求の根拠として、

  1. 土地・建物価格が低下した。
  2. 賃料設定当時の基礎的条件(利回り)が大幅に変化した。

ことが考えられます。

当初の利回りは5%
1,000万÷2億=0.05 利回り5%
現在の利回りは10%
1,000万÷1億=0.10 利回り10%
当初の利回り(5%)に当てはめてみると、
500万÷1億=0.05 利回り5%
理論上の適正賃料は500万円が相当

上記の場合、500万円〜1,000万円の範囲で適正賃料を求めます。

当初は、2億円の物件を年間1,000万円で借りていたのは、双方合意の適正賃料

  • 物件価格が1億円に低下した現在も、
    年間1,000万円で借りているのは果たして適正賃料か?
  • 貸主の利回りも、5% → 10%に倍増している。

貸主の期待利益(収入)と利回り(投資回収)を考慮して減額改定を進めます。

借地の場合は、建物価格を外し同様の計算方法を採用します。

経済事情の変動から賃料を求める方法

売上総利益は、経済事情の変動(好景気、不景気)に左右されます。
それを利用した算出方法です。

過去
売上総利益 年間賃料 他の経費
5,000万円 1,000万円(20%) 4,000万円(80%)
最初の賃料設定基準は、5,000万×20% = 1,000万円に設定していた。

現在
売上総利益 年間賃料 他の経費
4,000万円 1,000万円(25%) 3,000万円(75%)
利益が20%減った 負担が増えた(%アップ) しわ寄せがきた(%ダウン)
利益が減ったため、4,000万円×20%=800万円/年が適正賃料(20%の減額)

上記の場合、800万円〜1,000万円の範囲で適正賃料を求めます。

売上総利益 = 売上高 − 売上原価
賃料その他経費の支払い原資は、売上総利益です。


売上総利益

賃料
削減で業績は確実に改善します。マイナス要因は何ひとつありません。
人件費、広告費等
削減すると売上はマイナス傾向になりがちです。
光熱費、改装費、物流費等
削減のために新たな投資が必要になります。

つづいて、『 賃料交渉の共通認識をもつ 』について考えてみましょう。

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