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家賃侍が不動産業界を斬る!第15回 中国不動産バブルを斬る!

家賃侍が不動産業界を斬る!

第15回中国不動産バブルを斬る!

このところ成長著しい中国経済。その中でもとりわけ成長の原動力となっているのが、中国の不動産業界です。今回は「中国不動産バブルを斬る」と題して、この中国不動産業界にスポットを当てていきます。

過熱する中国不動産

世界の工場から世界市場の中心になりつつある中国経済。人件費安による生産拠点としての需要も今は昔、現在では消費大国としてそのマーケット規模の大きさから、さまざまな分野でその巨大な市場を更に拡大させています。
その中で昨今耳にすることの多い不動産市場。その過熱ぶりは様々な論議を呼び、日本のバブルに似ているという声さえ出ています。

中国国家統計局発表のデータによると、国内70都市の不動産価格指数が増加しており、今年1月は前年同月比9.5%増、2月は同10.7%、3月が同11.7%増と勢いを増しています。
また、英フィナンシャル・タイムズ紙によると2009年11月までの1年間で新築住宅価格が高騰し、その上昇率は北京・上海・深センでは50%〜70%上昇という凄まじい勢いです。
住宅価格でみると、大都市では平均年収の8倍以上、出稼ぎ労働者の賃金からすると20倍を超えているといわれ、国際水準といわれる3〜6倍を大きく上回っています。
それらの殆どが投機目的で購入され、完売御礼にも関わらず夜に電気の付かない建物が目立っている現実。明らかに偏った需要と言えるでしょう。

中国政府の対応

こうした不動産市場の過熱を抑制すべく、中国当局も従来の経済成長優先路線からバブル抑制に転換しつつあります。昨年末には銀行融資抑制により投機目的の融資を規制し、株取引印紙税の引き上げ等、他の景気刺激策と合わせて不動産偏重を抑制しようとしています。
こうした流れを受けて市場では一時落ち着きを見せ、上海株式市場では2月下旬に1割以上の下落も有りましたが、現在では一進一退となっています。

人民元レートと今後の展望

2005年に固定相場制から管理変動相場制に移行し、事実上の対ドルレート引き上げを行った人民元。しかし変動幅を中国人民銀行の介入により抑制している為、事実上の固定相場制といえます。このため、諸外国からは変動制への移行・人民元の切り上げを求められています。時期はともかくいずれ変動制への移行もあることと思います。その時、中国の不動産には大きな影響があるでしょう。

変動制に移行し元高が進んだ場合、中国国内の主力産業基盤である輸出産業が打撃を受け、外資系企業の投資も抑制されます。場合によっては内需低下や失業率増大、貧富の差拡大も懸念されています。当然不動産市場も下落を余儀なくされるでしょう。

一方、このままの人民元を維持しようとすれば、大規模に米ドルを買い上げる事から外貨準備高が増大し、財政基盤が不安定になりかねないリスク、将来にわたって負の資産を背負う事になります。また、外貨準備高が急増すれば、交換された人民元の額も急激に増大し、インフレ圧力につながります。見方によっては心配するほどではないという声もあります。
バブルの様相を呈しているのは、大都市のごく一部であり地方では依然貧富の差が激しい為、拡大した資本を地方へ注入することで全体としては経済活性化につながるというものです。

大都市部でのバブルと地方の貧困。危うさを伴った中国経済は、今年から来年にかけて大きく変動する可能性が有ります。不動産でも今年に入り大幅な値引きに応ずる動きもあるようです。
市場の動きの大きさに惑わされず、しっかりとしたリスクヘッジを忘れないようにしましょう。

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