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- 外注選びのポイント
自社でも出来る賃料の減額ですが、煩雑な手続きや賃貸物件に関する知識、
実際に家主様に対してどのように話を持っていけばよいのかなど、なにかと手がかかるのも事実であり、
専門のコンサルティング会社に依頼することもひとつの選択肢 です。
昨今では、賃料の減額を謳ったコンサルティング会社も多く、
外注先の選択肢も増えてきています。
もし家主様とトラブルになったら…、撤退を余儀なくされる、企業の信用を無くす、
もっと極端な例では、訴訟問題にも発展しかねない危険性を含みます。
デリケートな業務であるからこそ「信頼」出来る業者に頼みたいものです。
そこで、家賃110番®では外注選びのポイントをまとめてみました。
業者の営業トークを鵜呑みにするのではなく、
まずは客観的な数字で確認されることをお勧めします。
他にも挙げれば数々考えられますが、会社案内やWEB、営業マンとの商談で判る情報は会社規模、
実績を図る目安としては重要な情報ですが、やはり、信頼をおいて任せられる外注先を決める為には一度、
その外注先企業に訪問してみることをお勧めします。
事務所が雑然としていないか？ どのような接客応対をされるのか？
担当営業以外の社員の応対はどうか？ など、企業が「外」に向けていない面をみることで
信頼できる企業かどうか、本質をみることが出来るのではないでしょうか？
会社の拠点は複数箇所ありますか？
全国の物件に対応しているというのであれば、
せめて東京・大阪などに複数の拠点をもって業務にあたっているのが一般的です。
拠点数が2拠点以上ある
全国に対応しているのであれば、本社のほかに支社を1拠点以上ある会社が望ましいといえます。
多店舗展開されている企業様であれば、全国に拠点が点在しており、1拠点しか構えていない会社に比べて迅速に対応してもらえる可能性が高いといえます。
拠点数が2拠点以上ある会社を目安とされてはいかがでしょうか？
専任スタッフが50名以上が望ましい
全国展開をアピールするのであれば、営業、調査スタッフ、事務員などを含め、対応できる人員として最低50名以上いる会社がひとつの目安になるのではないでしょうか？
各拠点に専任スタッフを配置し、大規模案件にも対応できる体制を敷いている会社に依頼するのが、賢い選択といえるでしょう。
スタッフの規模（人員）は？
複数拠点で展開していても、人員数が限られている場合は、スピーディーに対応するのが難しい場合があります。多店舗展開されている企業様であれば、専任スタッフが50名以上の会社を目安にされてはいかがでしょうか。
専任スタッフが最低50名以上が望ましい
全国展開をアピールするのであれば、営業、調査スタッフ、事務員などを含め、対応できる人員として最低50名以上いる会社がひとつの目安になるのではないでしょうか？
各拠点に専任スタッフを配置し、大規模案件にも対応できる体制を敷いている会社に依頼するのが、賢い選択といえるでしょう。
創業から何年たっている会社ですか？
家主とのトラブルがない事を売りにしている業者は多くありますが、たとえば、創業から1年しか経っていない会社であればトラブルなしは当たり前かもしれませんが、
創業以来10年間トラブルなしという会社と比べたらどうでしょう。
どれくらいの期間、トラブルなしなのか？会社の設立年月日を確認してみましょう。
社歴が10年以上ある
社歴が短ければ、トラブルがないのは当たり前です。逆に、それなりに社歴もあり、多くの物件対応をしているにも関わらずトラブルがない業者は、独自のノウハウがあり、安心して任せられると判断してもいいでしょう。
賃料はトラブルになりやすいナイーブな部分です。社歴やサービス歴と、トラブルの有無を確認しておくことは必須です。
会社の規模を確認してみましょう。
その会社は信頼できる会社であるのか確認してみましょう。
たとえば、会社の歴史は何年？資本金は？
資本金が5,000万円以上ある
万が一トラブルになった際にも、適切な対応ができるだけの企業体力があれば、最悪の事態は免れます。外注先の資本金が5,000万円以上あれば、企業体力も安心出来るのではないでしょうか？
社歴が10年以上ある
社歴が短ければ、トラブルがないのは当たり前です。逆に、それなりに社歴もあり、多くの物件対応をしているにも関わらずトラブルがない業者は、独自のノウハウがあり、安心して任せられると判断してもいいでしょう。
賃料はトラブルになりやすいナイーブな部分です。社歴やサービス歴と、トラブルの有無を確認して置くことは必須です。
漠然としたプロではなく、具体的にどういった専門家が調査にあたっているのかが明示されているか確認してみましょう。
一般的には、宅建士（宅地建物取引士（旧：宅地建物取引主任者））、不動産鑑定士、税理士などの専門家が担当することが多いようです。
宅地建物取引業の免許を取得している
不動産のコンサルティングサービスを行っているのであれば、せめて宅建の免許くらいは持っているべきです。
賃料相場を調べる際には、様々な知識や多くの物件情報を把握しておく必要があります。正確な診断書があれば減額の可能性も高くなるでしょう。同時に適正賃料かどうかの判断もできるので、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。
不動産鑑定業の登録をしている
不動産鑑定業の登録をしている会社の診断書であれば、その内容にも説得力が増します。
不動産のコンサルティングをしている会社でも、不動産鑑定業の登録をしていないところがあります。無資格者が情報をかき集めて作っているのか？有資格者が専門の知識と情報網を利用して作っているのか？無料診断でも、その精度はピンきりです。診断書が信頼できるかどうかの目安にしてみてはいかがでしょうか。
例えば100店舗あったとして、すべての物件で適正化が行えるわけではありません。
中には適正価格で借りているものや、格安で借りている物件も存在します。
このような物件に適正化を行うことは、値切り交渉に他なりません。
賃料適正化とは、高めに設定されている賃料を適正な賃料に戻すことであり、
むやみに値切ることではありません。
賃料にギャップのある物件を探す、つまりどの物件に着手するのか？がとても大切になってきます。
外注先に診断を依頼すると、まず診断書、レポートといった資料が提示されます。
それでは、物件の賃料が適正かどうか見極めるための資料としてどのようなものがあるか紹介します。
外注業者が作成する無料診断書
賃料適正化サービスを提供している外注業者の中には、
診断書や賃料レポートを無料で提供している業者も増えています。
- 無料診断書
- 賃料レポート
- 減額依頼書
- 物件診断レポート など
無料診断書の落とし穴
「無料」と謳っていることから、まるで「有料」の価値ある情報を無料で提供されているように錯覚しがちですが、中には不動産の知識すらなしに何の根拠もなく作成されたレポートなどもあるようです。
そういう診断書はそもそも価値の無い情報ですので、「無料」ではなく「無価値」ともいえます。
そのような資料を根拠に賃料適正化を実施することは、このサイトで何度か触れているように適正化では無く「値切り交渉」に他なりません。
それ以上に、貸主側の立場でみると資料がなにも無い状態よりも悪質に映りかねず、交渉時に思わぬトラブルが発生してしまうこともあり得ます。注意しましょう。
有益な情報を提供している診断書を見極める
中には鑑定免許などを取得しており、十分な知識や経験をふまえた有益な情報を無料で提供している業者もあります。
このような有益な診断書を利用することで、ギャップのある物件を選定でき、賃料適正化へ繋がります。
そのような業者は免許の取得はもちろん、それなりの社歴や実績が伴っている場合が多く、その見極めが大切です。
業者が無料で提供している診断書も様々です。
あなたの診断書はどちらですか？
診断書の目的は、ギャップが発生している物件を探し出すことです。
最良の外注業者を選定する
上記のような無料＝無価値の資料を使わず賃料適正化を実現する為にはどうすればよいのでしょうか？
このページ上部の＜外注選びのポイント＞をもう一度確認して下さい。
たとえば会社の拠点数、社員数や設立など。
長期にわたって同様のサービスを提供しているということはそれだけで、
ノウハウ、知識の積み重ねや一定以上の品質を想定出来ます。
サービスや商品によっては、どこで買っても同じというものも多いですが、
特に物件調査、診断レポートなどには、その知識、経験が顕著に表れます。
賃料適正化サービスを提供している業者の場合、無料、他社より安いということで選択してしまうと、
スタートでつまずきかねません。宅建免許や不動産鑑定免許の取得状況も重要な基準となります。
資格、免許などは当然、そのものが知識の基準ともなりますし、社会的な信頼性ともいえます。
最終的にはその業者の営業やコンサルタントと良く話し合い、自社に適した業者を選択しましょう。
不動産鑑定書は、不動産鑑定免許をもった鑑定士が発行するものです。
対象不動産の概要や、賃貸借契約の内容、評価手法などを駆使して、不動産の現行賃料の妥当性を検証し、評価した内容をまとめたものが不動産鑑定書です。
不動産鑑定士の役目
不動産は一般の商品とは違って、唯一無二の特殊な存在です。そのため、適正な価格をつけることが非常に困難です。そこで不動産の専門家である不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に基づいて不動産の評価を行います。
国や都道府県が土地の適正価格を一般に公表するための「地価公示」や「地価調査」の制度をはじめとして、公共用地の取得や相続税標準値の評価、固定資産税標準宅地の評価や裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには不動産に関するコンサルティングなど、公共団体や民間のニーズに応じた幅広い業務を行っています。
不動産鑑定書の内容
一般的な不動産鑑定書の記載内容です（立地環境など様々な要因で変動します）。
賃料適正化における不動産鑑定書について
不動産鑑定書の活用は、100店舗あれば、100店舗分の鑑定書が必要になり、大きなコストが発生してしまいます。そのため、賃料にギャップがあると確信できる物件が限定できれば、作成するメリットがあるといえるでしょう。
不動産鑑定書で賃料のギャップを知る事もできますが、
本来は不動産の価値を調べるためのものであり、賃料が適正であるかを見極めるといった趣旨には
無料診断書を活用するのが得策であるといえます。
