貸主の事前調査を行う

貸主の「減額への対応力」がどの程度あるかを把握します。

謄本取得

登記所に行き、土地と建物の「謄本」を取得する。

甲区 … 権利関係

甲区とは

不動産登記簿の記載事項の一部分の呼び名で、不動産の所有者について記されている部分。
所有権が移行した場合は、その履歴がすべて記されています。

乙区 … 債務状態（どのくらい借金を抱えているのか）

乙区とは

不動産登記簿の記載事項の一部分の呼び名で、おもに抵当権などについて記載されています。

貸主の投資回収について

貸主の投資回収がどこまで進んでいるかを調べます。

年間賃料 ÷ 総投資額 ＝ 回収率

例）不動産の価格が5億円、
家賃収入が月500万円だとすると年6,000万円

6,000万円÷5億円＝12％（年）
100％÷12％＝8.3
8年弱で投資回収できる計算

資料を収集する

賃料設定の基礎的な資料を準備します。

土地の価格と建物の価格を把握します。
契約当初の価格と現在の価格がどうなっているのかを調べることで、有効な資料になります。

土地の価格資料

土地の価格は、最も重要な資料になります。

1. 「土地白書」 … 国土交通省
   
   • 全国の土地価格の変化がわかる。
2. 「公示価格、基準地価」 … 県の図書館、文書館、市販の資料
3. 「路線価」 … 各税務署、古い資料は県の図書館、文書館
   
   • 物件が市街化区域であれば「路線価」がわかりやすい。
4. 「固定資産税の評価額」 … 登記所、市町村役場で公課証明を取得

建物の価格資料

建物の価格を算出します。

1. 「固定資産税の評価額」
   • 市町村役場、登記所
2. 「減価償却後の残存価格」
   • 新築価格を定率法、又は定額法で償却

貸主の建設投資額がわからない場合は、「新築建物価格認定基準表」で算出できます。
登録免許税の計算資料として登記所で閲覧可能です。

契約当初の価格と現在の価格を評価するためには、耐用年数と経過年数に応じた「評価額」を算出する必要があります。
「定率法未償却残額表」を使用することで評価額がわかります。（経理の担当者が把握しています。）

経済事情の変動を示す資料

経済事情の変動を知ることも大切です。

1. 「全国企業倒産白書」
   • 民間調査機関（東京商工リサーチ、帝国データバンク）
     倒産件数、負債総額推移、上場企業の倒産、戦後の大型倒産などを掲載しています。
     これは経済事情が著しく変動したことの証明になります。
2. 「国民生活白書」
   • 内閣府、その他国の統計資料
     物価のデフレ状態など、経済変動を示している資料もあります。

公課証明

土地、建物の税額と評価額が分かります。

• 平成15年4月1日より、賃借人が取得できるようになりました。
  （賃貸借契約書の写しと賃借人の委任状が必要です。）
• 過去の資料は取得できないため、増減の比較が難しいのが欠点です。

資料を用意する

不動産鑑定書

そのほかに有用なツールとして、「不動産鑑定書」があります。

不動産の現行賃料を評価した鑑定書があれば、法的な根拠に基づいた適正価格が提示できるため、賃料交渉を有利に進めることができます。

では不動産鑑定書とはどのようなものなのかを、次ページで見ていきましょう。

つづいて、『不動産鑑定書とは？ 』を明確にします。